Co oznacza służebność w akcie notarialnym?

Służebność w akcie notarialnym to jedno z najczęściej występujących ograniczonych praw rzeczowych spotykanych w obrocie nieruchomościami. Mimo że pojęcie to pojawia się często w umowach, księdze wieczystej oraz przy sprzedaży nieruchomości, wiele osób nie wie, co oznacza służebność w akcie notarialnym, jak wpływa ona na właściciela nieruchomości oraz jakie prawa przysługują osobie uprawnionej. W artykule szczegółowo wyjaśniamy, co oznacza służebność, jakie są trzy rodzaje służebności, jak wygląda ich ustanowienie, jakie dokumenty są potrzebne oraz kiedy służebność wygasa.

Uwaga: poniższe informacje mają charakter edukacyjny i nie stanowią porady prawnej. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z kancelariami prawnymi lub notariuszem.

Co oznacza służebność w akcie notarialnym?

Aby zrozumieć, co oznacza służebność w akcie notarialnym, trzeba zacząć od definicji. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, które pozwala osobie uprawnionej korzystać z cudzej nieruchomości w określonym zakresie. Oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek znosić konkretne działania lub ograniczenia.

Służebność w akcie notarialnym to zapis, który określa:

• kto jest właścicielem nieruchomości obciążonej,
• kto jest uprawniony do korzystania,
• jakie konkretnie prawa przysługują konkretnej osobie,
• na jakiej podstawie służebność została ustanowiona (np. umowie notarialnej, decyzji administracyjnej, umowie dożywocia),
• jaki jest zakres korzystania z danej nieruchomości.

Służebność w akcie ma pełną moc prawną i po wpisaniu jej do księgi wieczystej staje się skuteczna wobec kolejnych nabywców. Oznacza to, że nawet sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego wygaśnięcia służebności.

Rodzaje ustanawianych służebności

Polskie prawo rzeczowe wymienia trzy rodzaje służebności, które mogą pojawić się w akcie notarialnym.

1. Służebność gruntowa

Służebność gruntowa przysługuje właścicielowi nieruchomości władnącej, a obciąża inną nieruchomość. Najczęściej oznacza służebność drogi lub służebność drogi koniecznej, czyli prawo przejazdu lub przechodu przez cudzą nieruchomość.
Może również obejmować:

• prawo korzystania z mediów,
• oznacza służebność drogi służącej komunikacji,
• przejazd przez teren sąsiada,
• wejście na teren w celu wykonania napraw.

Służebność gruntowa umożliwia korzystanie z innej nieruchomości w zakresie ustalonym w akcie, zgodnie ze zwyczajów miejscowych oraz z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego.

2. Służebność osobista

Służebność osobista przysługuje konkretnej osobie, nie jest związana z nieruchomością władnącą. Najczęściej spotykana jest służebność mieszkania.

Służebność mieszkania – co oznacza?

Służebność mieszkania umożliwia korzystanie z lokalu lub jego części przez osobę uprawnioną. Zgodnie z Kodeksem cywilnym służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy służebności gruntowych, jednak z pewnymi różnicami.

Służebność mieszkania może obejmować:

• prawo do zamieszkania,
• prawo korzystania z pomieszczeń wspólnych,
• prawo prowadzenia gospodarstwa domowego,
• możliwość zamieszkania z dziećmi (w tym jego dzieciom) lub małżonkiem (mieszkania małżonka).

Dożywotnia służebność mieszkania

Często ustanawia się dożywotnią służebność mieszkania, która trwa do końca życia uprawnionego. Służebnik mieszkania powinien przy tym przestrzegać zasad współżycia społecznego, nie dopuszczać do rażących uchybień, dbać o mieszkanie i jego utrzymaniu.

Kiedy służebność mieszkania wygasa?

• Z chwilą śmierci uprawnionego – służebność mieszkania wygasa najpóźniej wraz z jego śmiercią.
• Gdy wygasa dożywotnia służebność mieszkania, prawo to nie podlega dziedziczeniu.
• Wyjątkowo może wygasnąć wcześniej – np. w razie rażących uchybień, orzeczenia sądu, dobrowolnej rezygnacji.

3. Służebność przesyłu

Dotyczy urządzeń przesyłowych, takich jak gazociągi, linie energetyczne, światłowody. Umożliwia przedsiębiorstwu korzystanie z nieruchomości należącej do właściciela nieruchomości obciążonej w zakresie przebiegu infrastruktury.

Służebność a treść aktu notarialnego – co obejmuje?

W formie aktu notarialnego należy określić:

• strony (właściciel nieruchomości i osoba uprawniona),
• rodzaj służebności,
• zakres użytkowanie nieruchomości,
• czas obowiązywania,
• sposób korzystania zgodnie z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego,
• oznaczenie danej nieruchomości oraz innej nieruchomości obciążonej lub władnącej,
• koszty (taksę notarialną, opłatę sądową za wpis do KW).

Akt notarialny musi być precyzyjny, ponieważ służebność w akcie notarialnym wpływa na obciążenie nieruchomości i jej wartość.

Uprawnienia przysługujące osobie korzystającej ze służebności

Służebność przysługuje konkretnej osobie lub nieruchomości. Uprawniony może korzystać z nieruchomości zgodnie z ustalonym zakresem, w tym używać pomieszczeń wspólnych, prowadzić gospodarstwo domowe, a także korzystać z prawa przejazdu lub przechodu. Ma również prawo żądać usunięcia przeszkód, które uniemożliwiają mu prawidłowe wykonywanie służebności. Właściciel nieruchomości jest zobowiązany te działania znosić, jednak ma prawo oczekiwać, że uprawniony będzie przestrzegał zasad współżycia społecznego.

Dokumenty potrzebne do ustanowienia służebności

Do ustanowienia służebności w umowie notarialnej wymagane są:

• dokument własności nieruchomości,
• dane właściciela nieruchomości i osoby uprawnionej,
• mapa nieruchomości,
• wypisy z rejestru gruntów,
• w przypadku służebności przesyłu – dokumentacja techniczna,
• pełnomocnictwa (jeśli potrzebne),
• dokumenty z decyzji administracyjnej (w razie jej podstawy).

To, ile kosztuje służebność, zależy od taksy notarialnej i opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej.

Zasady i warunki obowiązywania służebności

Służebność może mieć charakter odpłatny lub nieodpłatny, a jej ustanowienie może nastąpić na czas określony albo do końca życia uprawnionego. Powstaje na podstawie umowy, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej lub przez zasiedzenie. Prawo to nie jest jednak wieczne – służebność wygasa m.in. z chwilą śmierci uprawnionego w przypadku służebności osobistej, po uzyskaniu pełnoletności dziecka w określonych sytuacjach, wskutek niewykonywania jej przez 10 lat, na skutek rażących uchybień, dobrowolnego zrzeczenia się prawa, a także w razie śmierci właściciela, jeśli służebność osobista została ustanowiona wyłącznie na jego rzecz.

Co oznacza służebność w akcie notarialnym – podsumowanie

Służebność w akcie notarialnym to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość i nakłada na właściciela obowiązek znoszenia określonych działań osoby uprawnionej. Po wpisie do księgi wieczystej służebność zyskuje pełną moc prawną i pozostaje skuteczna również wobec kolejnych nabywców nieruchomości. W praktyce wyróżnia się trzy główne rodzaje służebności: gruntową, osobistą oraz przesyłu. Najczęściej spotykanym przykładem służebności osobistej jest dożywotnia służebność mieszkania, która wygasa najpóźniej z chwilą śmierci osoby uprawnionej. W akcie notarialnym służebność musi zostać precyzyjnie opisana – w szczególności jej zakres, sposób wykonywania i prawa przysługujące uprawnionemu. Tak ustanowione prawo może wpływać zarówno na wartość nieruchomości, jak i na sposób jej użytkowania.